토지 종류는 매우 다양합니다. 용도와 특성에 따라 여러 가지로 분류할 수 있으며, 법과 정책에 따라 알아두어야 할 내용이 천차만별입니다. 오늘은 그 중에서도 ‘나대지’에 대해 알아보려고 합니다. 혹시 토지 매매 관심있는 분들이라면 세금 및 매매 주의사항까지 알아보고 가시기 바랍니다.
1. 나대지 뜻
나대지란, 우리가 흔히 볼 수 있는 공터와 같이 아무런 건축물이나 구조물 없이 비어 있는 땅을 의미합니다. 투자 측면에서 보면, 이러한 토지는 많은 가능성을 내포하고 있지만, 개발이나 이용 과정에서 발생하는 비용이 상당히 증가할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 나대지는 일반적으로 ‘나지’라고도 하며, 지목(地目)에서는 대지로 분류됩니다. 겉보기에는 활용 가치가 없어 보일 수 있지만, 도시계획법이나 기타 법적 규제를 받는 중요한 토지이며, 이에 따라 가치가 결정됩니다.
2. 나대지의 구분
나대지는 주로 갱지와 저지로 나눌 수 있습니다.
갱지
건물이 없는 나대지와 비슷하지만 공법적 규제를 받는 토지로, 주거지역이나 상업지역에서 건축이 가능합니다. 대다수 나대지가 이 범주에 속합니다.
저지
임차권과 같은 사법적 제약을 받는 토지로, 활용 가치가 상대적으로 낮아 수요가 적습니다.
3. 나대지 세금 (양도소득세)
나대지 매매 시 적용되는 양도소득세는 토지를 판매할 때 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금입니다. 여기서 비사업용 토지와 사업용 토지의 구분은 세금 계산에 중요한 요소 중 하나입니다. 비사업용 토지는 일반적으로 더 높은 세율을 적용받으며, 사업용 토지로 인정받기 위해서는 특정 조건을 충족해야 합니다.
양도소득세 계산 방법
양도차액 =양도가액 –취득가액-필요경비(필요경비: 취득세, 중개사비, 법무사비등)
양도소득 =양도차액-장기보유특별공제(장기보유특별공제=양도차익×장특세율)
과세표준 = 양도소득 –기본공제(250만원)
산출세액 = 과세표준×양도소득세율-누진공제
양도소득세 = 산출세액 –감면세액-세액공제
양도소득세의 10% 지방세 납부
- 양도차액 계산: 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼서 양도차액을 계산합니다. 필요경비에는 취득세, 중개수수료, 법무사비용 등이 포함됩니다.
- 양도소득 계산: 양도차액에서 장기보유특별공제를 빼서 양도소득을 계산합니다. 장기보유특별공제는 양도차익에 장기보유특별공제율을 곱한 금액입니다.
- 과세표준 계산: 양도소득에서 기본공제(250만원)를 빼서 과세표준을 계산합니다.
- 산출세액 계산: 과세표준에 해당하는 양도소득세율을 적용하고 누진공제를 빼서 산출세액을 계합니다.
- 양도소득세 산출: 산출세액에서 감면세액과 세액공제를 빼서 최종 양도소득세를 계산합니다. 양도소득세의 10%를 지방세로 납부해야 합니다.
양도소득세율
보유 기간과 과세표준에 따라 양도소득세율이 달라집니다. 일반적으로, 비사업용 토지는 사업용 토지에 비해 더 높은 세율을 적용받습니다. 보유 기간이 짧을수록 세율이 높아지며, 과세표준이 높을수록 세율이 증가합니다.
✅ 양도소득세율
| 보유기간 | 과세표준 | 일반세율 | 비사업용토지 | 누진공제 |
| (사업용토지) | 세율 | |||
| 1년미만 | 50% | 50% | ||
| 2년 미만 | 40% | 40% | ||
| 2년 이상 | 1,400만이하 | 6% | 10% | |
| 1,400 ~5,000만 이하 | 15% | 25% | 126만원 | |
| 5,000 ~8,800만 이하 | 24% | 34% | 576만원 | |
| 8,800 ~1.5억 이하 | 35% | 45% | 1,544만원 | |
| 1.5 ~3억 이하 | 38% | 48% | 1,994만원 | |
| 3억 ~5억 이하 | 40% | 50% | 2,594만원 | |
| 5억 ~ 10억 이하 | 42% | 52% | 3,594만원 | |
| 10억 초과 | 45% | 55% | 6,594만원 |
✅ 장기보유특별공제
| 토지, 건물, 다주택자 주택, 조합원입주권장기보유특별공제(6~30%) | 2년 이상 거주 1세대 1주택장기보유특별공제(20~80%) | ||||||
| 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 | 거주기간 | 공제율 |
| 3년 | 6% | 11년 | 22% | 3년 | 12% | 2년 | 8% |
| 4년 | 8% | 12년 | 24% | 4년 | 16% | 3년 | 12% |
| 5년 | 10% | 13년 | 26% | 5년 | 20% | 4년 | 16% |
| 6년 | 12% | 14년 | 28% | 6년 | 24% | 5년 | 20% |
| 7년 | 14% | 15년이상 | 30% | 7년 | 28% | 6년 | 24% |
| 8년 | 16% | 8년 | 32% | 7년 | 28% | ||
| 9년 | 18% | 9년 | 36% | 8년 | 32% | ||
| 10년 | 20% | 10년이상 | 40% | 9년 | 36% | ||
| 10년 | 40% | ||||||
나대지 세금 절세하려면
‘비사업용 토지’는 지상에 영구적인 건축물이 없어 공법상과 사법상 제약을 받는 토지를 의미합니다. 이는 국가나 지자체에서 경제 활동이 없는 토지로 간주해 세금을 부과합니다. 특히 2016년부터는 나대지를 활용하지 않을 경우 중과세의 대상이 되어, 종합부동산세, 양도소득세, 재산세 등의 세금 부담이 커지게 되었습니다. 양도소득세의 경우, 비사업용 토지에는 기본 세율에 추가로 10%가 가산되어 중과될 수 있어 더욱 주의를 기울여야 합니다.
나대지 세금을 절세하는 방법으로 잘 알려진 것은 ‘주차장 사업’입니다. 주차장 시설은 지방세법상 사업용 토지로 간주하기 때문에 세금을 절약하면서도 수익을 얻을 수 있습니다. 절세 혜택을 받으러면 아래 두 가지 조건을 충족해야 합니다.
- 주차장 운영 : 소유주 본인이 직접 운영해야 하며, 타인에게 대여하면 인정 안됨
- 수익 발생 : 특정 기간 동안 토지 가액의 3% 이상의 수익이 발생해야 함
이러한 조건을 만족시키면, 활용되지 않는 나대지 세금을 줄이면서 수익을 낼 수 있습니다. 특히 도심에 있는 나대지를 갖고 있다면 주차장 사업이 매력적인 선택지가 될 수 있겠습니다.
4. 나대지 매매 시 주의사항
나대지(裸垈地), 즉 건축물이나 기타 구조물 없이 비어 있는 땅을 매매할 때 주의해야 할 몇 가지 중요한 사항이 있습니다. 이러한 주의사항은 재산 가치를 최대화하고 불필요한 법적 문제나 경제적 손실을 피하기 위해 고려해야 합니다.
위치와 용도지역 확인
위치 분석: 나대지의 위치는 그 가치와 개발 가능성에 큰 영향을 미칩니다. 교통 편의성, 주변 환경, 인프라의 발달 정도 등을 면밀히 조사해야 합니다.
용도지역 검토: 토지의 용도지역(주거지역, 상업지역, 산업지역 등)을 확인하여, 해당 지역의 건축 규제, 높이 제한, 용도 변경 가능성 등을 파악해야 합니다.
법적 제약과 규제 사항 조사
계획 규제: 지구단위계획, 도시계획, 환경보호구역 등의 규제가 적용되는지 확인합니다. 이러한 규제는 나대지의 활용 범위와 개발 가능성에 제약을 줄 수 있습니다.
법적 분쟁: 토지 소유권과 관련된 분쟁 여부, 저당권이나 지상권 등의 설정 여부를 확인해야 합니다. 법적 분쟁이 있는 토지는 매입 후 문제가 복잡해질 수 있습니다.
향후 개발 계획과 시장 동향 파악
지역 개발 계획: 지자체나 정부에서 계획하고 있는 개발 프로젝트가 나대지 인근에 있는지 확인합니다. 이는 향후 토지 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
시장 동향 분석: 부동산 시장의 현재 상황과 향후 예측을 분석하여, 매매 시점의 적절성을 판단해야 합니다.
재정적 고려사항
취득세 및 등록세: 나대지를 매입할 때 발생하는 취득세와 등록세를 확인하고, 예산 계획에 반영해야 합니다.
양도소득세: 향후 나대지를 매도할 경우 발생할 수 있는 양도소득세 부담을 사전에 파악합니다. 특히 비사업용과 사업용 토지의 구분이 중요할 수 있습니다.
환경적 조건 검토
지질 및 토양 상태: 건축이나 기타 개발을 진행할 경우, 지질 상태나 토양 오염 여부를 사전에 조사해야 합니다.
자연 재해 위험: 홍수, 산사태 등 자연 재해 위험 지역에 위치한 토지인지 검토합니다.
나대지 매매 시 이러한 주의사항을 꼼꼼히 검토하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 세무사, 변호사, 부동산 전문가 등의 조언을 통해 투자의 리스크를 최소화하고, 토지의 잠재가치를 최대한 활용할 수 있도록 계획해야 합니다.
건물 등기가 되어 있으나 실제로는 사용되지 않는 빈집의 경우, 멸실 신고를 하면 토지의 지목이 나대지로 변경되며, 이는 종합부동산세 및 나대지 양도세의 과세 대상이 됩니다.
빈집을 철거하는 비용과 2년 내에 새로운 건물을 건축하지 않으면 비사업용 토지로 분류되어 양도세 부담이 증가하게 됩니다. 따라서 토지 매입 전에 철거비용과 세금 부담을 면밀히 검토하고, 구체적인 활용 계획을 세우는 것이 중요합니다.
종합적으로 따져볼 때, 나대지 투자는 단순히 토지를 매입하는 것 이상의 신중한 계획과 세금 관련 지식이 필요합니다. 따라서 세금 부담을 정확히 파악하고, 토지의 활용 가능성을 꼼꼼히 검토한 후 매입을 결정하는 것이 현명할 것입니다.
