원룸 직거래 계약은 중개사를 거치지 않고 임대인과 임차인이 직접 만나 거래하는 방식입니다. 요즘 같이 경기가 안 좋을 땐, 한푼이라도 더 아끼기 위해 직거래하는 분들도 많이 있습니다.
특히, 원룸은 다른 부동산에 비해 거래 금액이 크지 않기 때문에 주의사항 몇가지만 확실하게 숙지하신다면, 직거래를 하더라도 특별하게 문제되는 경우는 거의 없을 것입니다.
참고로 저는 2011년경 중개업을 지점까지 냈을 정도로 크게 운영했던 경험이 있으며, 부동산 경매 투자도 2008년부터 해오고 있습니다.
그럼, 찐이 알려드리는 원룸 직거래 계약 시 주의사항을 방법에 대해서, 전세와 월세 두 조건으로 나누어 살펴보도록 하겠습니다. 인터넷에 검색하면 마치 짜기라도 한 듯 복붙과 같은 흔하디흔한 내용이 아닙니다. 그런 정보나 지식들은 실제 실무에서 대부분 쓸모가 없습니다. 예를 들어, 인터넷에선 한결같이 국토교통부 표준계약서를 사용하라고 하는데, 실무에서는 그거 사용하려다간 작성하는 방법도 모르고, 작성하다가 계약 포기합니다.
어디에서도 쉽게 배우기 어려운 중요한 내용들이니, 주의 깊게 읽어보시기 바랍니다.
집 상태와 같은 현장 확인은 계약전에 꼭 해야 하는 기본이니, 이 글에선 별도로 다루지 않도록 합니다.
그럼, 원룸 직거래 시 보증금을 잃지 않기 위해 꼭 살펴봐야 할 것들을 정리해보겠습니다. 공인중개사들도 똑같이 아래와 같은 확인 과정을 거친 후 계약을 합니다.
목 차
1. 계약하려는 부동산의 매매가 확인
원룸의 종류는 크게 두 가지가 있습니다. 오피스텔처럼 집합건물이더라도 물건 하나에 소유자가 한 명인 종류도 있고, 여러 가구(집)가 있는 큰 건물이 소유자 한 명인 다가구 형태의 종류도 있습니다.
이때 오피스텔과 같은 소유자가 한 명인 단독 부동산의 원룸이라면 전세 계약시 꼭 시세를 확인해야 하고, 다가구 형태의 원룸은 전세건 월세건 모두 시세를 확인해야 합니다.
그 이유를 설명드리겠습니다.
소유자가 한 명인 월세는 소유자의 채무 문제로 나중에 경매로 처분될 때, 그 부동산이 얼마나 낙찰될지 예상하기 위해 전세 계약시 꼭 시세를 알아야 합니다. 그 이유는 경매 낙찰가가 전세시세보다 낮을 경우엔, 차액을 보상는 절차가 어려울 수 있기 때문입니다.
가령, 전세 1억 원에 원룸 계약을 했는데, 소유자 문제로 경매 처분되어 8천에 낙찰이 되었다고 한다면, 선순위 다른 채권(은행 근저당 등)이 없다고 하더라도 경매 수수료, 세금 빼고 8천 이하 금액으로 배당을 받기 때문에 전세금액 1억 원을 온전히 받기 어렵게 됩니다. 경우에 따라 낙찰자에게 받아내거나, 소유자에게 추가 추심을 통해 받아내야 하는데 그 절차가 복잡하고 어려울 수 있다는 뜻입니다.
따라서 전세 계약을 할 경우 시세를 확인해야 최악의 경우 경매로 낙찰될 때 내 전세 보증금을 지킬 수 있는지 확인이 가능합니다.
다가구 형태의 종류는 전세 계약시 더 복잡합니다. 모든 부동산의 임대차 계약은 최악의 경우 전세로 매각이 되었을 때 임차인 입장에서 보증금액을 지킬 수 있는지 여부가 관건입니다. 다가구 형태의 종류는 여러 임차인들이 한 건물에 임대차계약을 하고 있는 관계이므로, 경매 처분 후 배당 절차가 매우 복합할 수 있습니다.
그렇기에 이런 경우, 중개수수료 몇 푼 아끼려고 직거래하기 보다, 꼭 계약하고 싶다면 중개사를 통해 기본 권리분석을 한 후 계약을 하시는 게 현명합니다. 단, 월세 계약의 경우 보증금을 500만 원 이하 정도로 작게 해서 계약을 하는 건 큰 무리가 없을 것입니다. 그 정도의 금액은 원룸 건물이 경매로 낙찰되더라도 임차인들의 최우선변제 전체 금액이 낙찰가의 50%를 초과하지 않을 확률이 높기 때문입니다. 최우선변제란, 소액보증금의 임차인을 지키기 위한 제도로, 기준 금액 이하의 보증금은 다른 모든 권리보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 것입니다.
다만, 다가구와 같이 여러 가구에 여러 임차인이 있을 경우에 한하여, 최우선변제금의 총합이 낙찰가의 50%까지만 배당을 받게 됩니다. (부동산 경매투자 하는 사람도 이 내용을 잘 모르는 경우가 많습니다.) 따라서 최우선변제금 이내의 보증금이라도 다가구 형태의 부동산과 월세 계약시엔 너무 많은 보증금을 거는 건 현명하지 못할 수 있습니다.
2. 등기부등본 확인
시세를 확인하고, 보증금의 안전도 체크하였다면 등기부등본을 떼어보고 부동산의 소유자와 근저당 등의 권리관계를 살펴봅니다.
등기부등본 확인하는 방법은 간단합니다.
소유자가 누구인지는 ‘갑구’를 통해 확인할 수 있고, 은행 등 다른 채권이 얼마나 근저당 잡혀있는지는 ‘을구’를 통해 확인할 수 있습니다.
전세 계약이라면 대부분 대항력을 지키기 위해서 ‘을구’에 다른 권리자(채권자)가 있어선 안 됩니다. 단, 부동산의 시세나 경우에 따라 전세 계약이라도 ‘을구’에 다른 권리자가 있는 경우가 있을 수 있는데, 그런 경우는 분양물건 입주나, 시세가 전세계약보다 매우 높거나 등 특이한 경우이므로, 잘 모를 경우 중개사를 통해 계약하시는 게 현명합니다.
부동산 경매 투자하면서, 명도를 하다보면 중개수수료 몇 푼 아끼려고 전세 계약 직거래를 잘못해서 더 큰 돈을 잃는 분들을 종종 목격하게 됩니다.
소유자를 확인할 땐, 신분증을 꼭 확인하셔야 합니다. 만약 임대인이 아닌 대리인이 나왔다고 한다면, 소유자의 위임장이 있는지 확인하시기 바랍니다. 소유자의 위임장이 없는 계약은 나중에 무효처리가 될 수 있으니, 위임장을 확인하셔야 합니다.
위임장의 기본 조건은 소유자가 대리인에게 위임한다는 내용으로 작성된 위임장 1통과 소유자 본인이 직접 발급한 인감증명서 1통이 있어야 합니다.
본인이 직접 발급한 인감증명서는 아래 이미지처럼 ‘본인’에 동그라미 구분이 되어 있습니다.
위임장은 특별한 형식이 정해져 있는 것은 아니지만, 위임을 하는 자(소유자, 위임자)와 위임을 받는 자(대리인, 수임자)의 인적사항과 무엇을 위임하는지 내용이 명확하게 표기되어 있으면 됩니다.
3. 월세 계약을 하는 경우
원룸 직거래로 월세 계약을 하는 경우, 꼭 ‘최우선변제금액’을 초과하지 않는 범위 내에서 보증금을 결정하시는 게 중요합니다.
최우선변제금액이란 앞에서 잠깐 언급한 바와 같이, 사회적 약자인 소액임차인의 보증금을 지켜주기 위한 제도로써, 경매 처분 시 일정 금액 이하의 보증금은 다른 채권보다 뒤인 후순위라 하여도 선순위 채권들보다 우선하여 배당을 받을 수 있도록 하는 것입니다.
이 부분은 ‘권리관계’로써 일부 공인중개사들조차 어려워하는 부분이므로, 설명을 하면 더 복잡해 질 수 있으니, 간단하게 ‘최우선변제금액’ 이하로 보증금을 계약할 경우 경매 처분되어도 안전하다, 정도로 이해하시면 쉽습니다. 물론 ‘전입’은 꼭 하셔야 합니다. 경매 처분시 임차인의 권리는 ‘전입’일 기준부터 이므로, 꼭 계약과 동시에 전입을 하시는 게 좋습니다.
아래는 최우선변제금액 조건입니다.
| 구분 | 우선변제금액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 최대 5천500만원 |
| 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 | 최대 4천800만원 |
| 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 | 최대 2천800만원 |
| 그 밖의 지역 | 최대 2천500만원 |
4. 전세 계약을 하는 경우
직거래에서 가장 위험한 계약 조건이 바로, 전세 계약입니다. 전세 계약은 보증금이 크기 때문에 잃을 수 있는 금액도 크기 때문입니다. 물론, 요즘은 전세 계약을 할 때, LH, SH와 같은 보증공사의 보증 제도를 이용하는 경우가 많기 때문에, 기본적으로 보증공사에서 위험여부는 체크를 해줍니다. 하지만 보증공사를 이용하지 않고, 은행에 직접 대출을 받거나, 전세 목적이 아닌 다른 목적으로 대출받아 전세보증금을 마련하는 경우라면 더욱 각별히 직거래 전세 계약을 조심해야 합니다.
개인적인 견해로, 부동산 권리분석에 대해서 잘 아는 경우나 잘 아는 사람의 도움을 받는 게 아니라면, 전세 직거래는 권장드리지 않습니다. 중개수수료 몇 푼 아끼려도 더 큰 돈을 잃을 수 있기 때문입니다. 직거래 물건이라도 중개업자를 통해 ‘대서료’만 주고 계약하는 경우도 있으니, 전세 계약을 할 땐 꼭 권리관계를 제대로 따진 후 하시기 바랍니다.
5. 계약서 작성하기
인터넷, 유튜브 등에서는 계약서를 작성할 때, 복붙이라도 한 것처럼 대부분 한결같이 국토교통부에서 제공하는 ‘표준 임대차계약서’로 하라고 하지만, 실무에선 전혀 다른 이야기입니다.
국토부 표준 임대차계약서는 현실을 반영하지 않은 과도한 내용이 너무 많기 때문에 실제 계약서를 작성할 때, 오히려 임대인과 임차인간의 분쟁과 감정 소모가 더 많이 생길 수 있습니다. 계약서 안에 기재해야 할 내용도 너무 방대하고 많아서, 직거래로 계약서를 작성할 땐 하루 종일 걸려도 다 완성하지 못할 수 있습니다.
따라서 고전적이지만 옛날부터 많이 쓰이던, 한국공인중개사협회에서 제공하는 관례적인 임대차 계약서로 작성하는 것이 현명합니다.
인터넷에 임대차계약서 양식을 검색해보니, 이것도 마치 짜기라도 한듯 전부 hwp 파일밖에 없어서, 과거에 중개업을 운영할 때 사용했던 워드(doc)파일을 첨부합니다.
제목을 계약 조건에 맞춰 수정하신 후 작성하시면 됩니다. 예를 들어, 월세 계약이라면 ‘부동산 전세/월세 계약서’ 제목을 ‘부동산 월세 계약서’로 수정하는 것입니다.
계약서는 2부를 작성하고, 서로 계인까지 합니다.
계인이란, 2개의 계약서가 하나의 계약으로 연결되어 있다는 의미로 계약서 2부를 겹쳐서 날인하는 것을 뜻합니다.
중개사를 끼고 계약하는 게 아니기 때문에 중계대상물 확인서 등 다른 부수 서류는 없을 것이므로 간인은 필요 없을 것입니다.
간인이란, 계약서가 여러 장 일때, 연속성을 유지하기 위해 겹쳐서 날인하는 것을 뜻합니다.
계약서 작성 후, 계약금은 가급적 계좌 이체가 서증도 될 수 있어 좋은 방법입니다. 부득이하게 현금으로 건네 줄 경우라면, 임대인에게 꼭 영수증을 받으셔야 합니다.
영수증 형식은 정해진 규격은 없지만, 금액, 날짜, 내용, 발행인이 꼭 포함되어야 합니다.
6. 잔금치르기
계약서 작성을 하고 이사 날짜(잔금 날짜)가 되면, 계약금 외 나머지 보증금 및 월세 선후불에 따라 정산을 합니다. 정산을 할 땐, 이사 날짜 전일까지 공과금이나 관리비 등의 정산 내역을 받아야 합니다.
중개사를 통해 계약을 할 경우, 이 공과금 정산을 중개사가 대신해 주지만, 직거래를 할 경우 임대인이 직접 해야 합니다. 전기, 수도, 가스 등 공과금은 주말이라도 정산이 가능하지만 관리비 등은 주말에 불가능할 수 있으니 미리 확인하시기 바랍니다.
잔금 역시, 계좌 이체가 가장 좋지만, 부득이하게 현금으로 지급할 경우엔 꼭 영수증을 받으셔야 합니다.
영수증을 받을 경우, 계약금 영수증과 잔금 영수증이 나눠지는 관계로, 중개 실무에선 통상, 잔금일(이사 날짜)에 보증금 통합 영수증으로 대체하여 발행하기도 합니다.
계약금 영수증을 회수하지 못할 경우엔, 영수증 하단에 ‘계약금과 잔금을 통합하여 발행하며, 이전 발행했던 계약금 영수증은 무효임’ 식의 문구를 첨부합니다.
7. 전입신고 하기
이사를 잘 마쳤다면 꼭, 전입 신고를 하시기 바랍니다. 전입신고는 부동산 관할 주민센터에 계약서를 들고 가시면 됩니다. 전입신고를 해야 나중에 혹여라도 부동산이 경매로 처분되더라도 자신에게 맞는 권리를 지킬 수 있는 것입니다.
이상, 원룸 직거래 계약시 주의할 점을 모두 정리해 보았습니다. 실무에서 중개사들도 계약시 위와 같은 권리관계를 따져보고, 절차를 따릅니다.
감사합니다.
행복하세요!
