최근 전세 사기로 인한 문제가 커지면서 전세보증보험을 필수로 가입하시는 분들이 많아지고 있습니다.
전세보증보험이란 무엇인지 알아보고, 현재 가입할 수 있는 전세보증보험 3개를 (HUG, HF, SGI) 상세히 비교해 보겠습니다. 각 보증보험의 가입 조건 및 특징에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
목차
1. 전세보증보험이란?
전세보증보험은 전세 계약 시 발생할 수 있는 다양한 위험에 대해 보장하는 상품입니다.
전세는 임차인이 임대인(집주인)에게 일정 보증금액을 맡기고, 계약 기간 동안 해당 주택에서 거주할 권리를 얻는 한국 특유의 임대차 방식입니다.
계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 전세 보증금을 돌려줘야 합니다. 그러나 여러가지 여건에 의해 집주인이 임차인에게 보증금을 반환하지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.
이 때, 전세보증보험에 가입했다면 보증보험을 통해 보증금을 먼저 돌려 받을 수 있는 것입니다. 보증보험 회사에서는 보증금을 임차인에게 돌려주고, 나중에 임대인에게 청구하는 방식입니다.
✅보증금 반환 보증
임대인(집주인)이 파산하거나 재정적인 문제로 전세보증금을 임차인에게 반환하지 못할 때, 보험회사가 임차인에게 보증금을 대신 지급할 수 있음
✅법적 지원
임차인이 전세금 반환을 받기 위해 법적 조치를 취해야 할 경우, 보험회사가 법적인 지원을 제공할 수 있음
현재 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)에서 보증보험 상품을 제공하고 있으니, 비교해 보시고 이중에서 가장 적당한 것으로 골라 가입하면 됩니다.
2. 전세보증보험 비교
그럼 3군데 전세보증보험 비교를 해보겠습니다.
1) 한국주택금융공사 HF
보증 이용 절차
- 보증상담: 취급은행에서 상담을 통해 필요한 정보를 제공받습니다.
- 보증신청 및 약관배부: 취급은행에서 보증 신청과 함께 약관을 받습니다.
- 보증심사 및 승인: 취급은행과 공사에서 심사 후 승인합니다.
- 보증료 수납 및 보증서 발급: 취급은행과 공사에서 보증료를 수납하고 보증서를 발급합니다.
보증 대상 요건
- 임대차보증금: 서울, 경기, 인천을 제외한 지역은 5억원 이하, 그 외 지역은 7억원 이하.
- 계약 체결 일자: 2020년 4월 1일 이후 체결된 임대차 계약.
- 주택임대차보호법: 임차인의 점유, 전입신고 및 확정일자 취득을 통한 대항력과 우선변제권을 갖춰야 합니다.
- 제3자 권리침해: 임대차보증금에 대한 압류, 가압류 등 권리침해가 없어야 합니다.
- 임대차 기간: 최소 1년 이상의 임대차 계약 기간.
- 보증 대상 임대인: 임대차 목적물의 소유자여야 합니다.
보증한도
지역별 보증한도는 5억원 또는 7억원 이하이며, 보증 목적물별로는 주택 가격의 90%에서 선순위 채권 총액을 공제한 금액입니다.
서류 제출
필요 서류로는 인적사항 확인을 위한 주민등록등본, 신분증, 임대차 계약 확인을 위한 확정일자부 임대차 계약서, 전입세대열람표 등이 요구됩니다.
보증 신청 시기
임대차 계약 기간의 절반 이전까지 신청 가능합니다.
2) 주택도시보증공사 HUG
보증 대상 및 한도
- 보증 대상 주택: 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 연립주택, 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트.
- 보증금액 한도: 수도권은 최대 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하의 전세보증금.
신청 자격 및 기한
- 신청 가능 대상: 개인, 법인, 외국인 모두 가능. 단, 법인은 일정 조건 하에 가능.
- 신청 기한: 전세계약 기간의 1/2 경과 전까지.
신청 방법
- 지사 또는 위탁은행을 방문하여 신청.
- 모바일 신청
– 네이버부동산, 카카오페이, 토스 등을 통한 비대면 신청
– 공사의 모바일보증 앱(안심전세App) 이용
주요 검토 사항
- 등기부등본: 주택 소유권 관련 침해사항 없어야 함.
- 전입세대열람내역서: 타세대 전입내역 없어야 함 (일부 주택 제외).
- 건축물대장: 위반건축물로 기재되지 않은 건물이어야 함.
보증료 및 할인
- 보증료는 보증금액, 주택유형, 부채비율에 따라 다르게 적용됩니다.
- 할인 대상에는 사회배려계층, 신혼부부, 한부모가구 등이 포함되어 있으며, 다양한 할인율이 적용됩니다.
유의사항
- 전세보증금의 전부 또는 일부를 담보로 제공한 경우 보증한도 및 조건에 영향을 줄 수 있음.
- 보증료 정산사유 발생 시 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일로부터 정산사유 발생일까지로 함.
3) 서울보증보험 SGI
가입 대상 및 조건
- 임대차 계약: 1년 이상의 임대차 기간을 가지며, 계약 기간의 절반 이상이 지나지 않은 경우에 가입이 가능합니다. 24개월 초과의 임대차 계약은 12개월이 지나지 않아야 합니다.
- 임차인 조건: 임대차 계약상의 임차인이 개인이어야 하며, 보험 계약자와 피보험자 모두 임차인으로 설정됩니다.
가입 금액
- 보험금액은 임대차 계약서상의 임차보증금 전액으로 설정되며, 아파트 이외의 주택은 임차보증금 10억 원 이내로 제한됩니다.
- 공동임차인의 경우 각자의 부담 보증금만큼만 가입 가능합니다.
보험료율 및 할인/할증
- 보험료율: 아파트는 연 0.183%, 기타 주택은 연 0.208%로 설정됩니다.
- 할인/할증: LTV 비율에 따라 할인이나 할증이 적용됩니다. 예를 들어, LTV 비율이 50% 이하일 경우 30%의 할인이 적용되고, 90%를 초과하면 30%의 할증이 적용됩니다.
보험기간
- 보험기간은 임대차 기간과 동일합니다.
보험금 지급 조건
- 임대차 계약이 종료되었음에도 임차보증금을 반환받지 못했을 때
- 임차 목적물에 대한 경매 또는 공매 절차가 개시되어 임차인이 배당 절차에 참가했으나 임차보증금을 반환받지 못한 경우
준비 서류
- 임대차 계약서 사본
- 부동산 등기사항 증명서
- 전입신고를 마친 임차인의 주민등록등본
- 임대차사실 확인서
가입 제한
- 임대차 물건에 대한 소유권에 제한이 있는 경우
- 토지와 건물의 소유주가 다른 경우
- 이미 가입된 임대차 계약
- 임대인이 금융회사 신용관리 대상자인 경우
| 한국주택금융공사 HF | 주택도시보증공사 HUG | 서울보증보험 SGI | |
| 보증보험 상품명 | 전세지킴보증 | 전세보증금반환보증 | 전세금보장신용보험 |
| 가입대상 | – 주택 (단독, 다가구, 다중, 연립, 다세대) – 주거용 오피스텔 – 아파트 | – 주택 (단독, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지주택) – 주거용 오피스텔 – 아파트 | – 아파트 – 주택 |
| 신청인 | 임차인 | 임차인 | 임차인 |
| 보증금액 | – 수도권 7억 이하 – 지방 5억 이하 | – 수도권 7억 이하 – 지방 5억 이하 | – 아파트 : 제한 없음 – 일반 주택 : 10억 원 이내 |
| 보증한도 | 주택가격의 90% – 선순위 채권 총액 (선순위근저당권설정액 +선순위임대차보증금) | 주택가격의 90% – 선순위 채권 등 | 임대차계약서상 임차보증금 전액 |
| 보증료율 | 연 0.02%~0.04% | 연 0.115%~0.154% | 아파트 : 연 0.183% 기타주택 : 연 0.208% |
| 보증료 | 보증금액x보증료율/365x 임대차계약기간 | 보증금액x보증료율/365x 임대차계약기간 | 보증금액x보증료율/365x 임대차계약기간 |
| 보증신청시기 | 임대차계약기간의 1/2 이 경과하기 전까지 | 임대차계약기간의 1/2이 경과하기 전까지 | 임대차계약기간의 1/2이 경과하기 전까지 |
| 임대차 계약 기간 | 1년 이상 | 1년 이상 | 1년 이상 |
| 특징 | 한국주택금융공사의 전세자금보증을 이용중인 사람만 신청 가능 | 개인, 법인, 외국인도 가입 가능 | 연말정산 세액공제 혜택 (임차보증금 3억 이내) |
이중에서 가장 무난한 건 주택도시보증공사의 보증보험이며, 보증료도 합리적이며 가입조건이 까다롭지 않습니다.
한국주택금융공사(HF)의 보증보험은 보증료가 가장 저렴하지만 해당 공사의 전세자금보증 이용자만 가입 가능하기 때문에 가입이 쉽지 않습니다.
서울보증보험은 보증 금액 제한이 없다는 게 장점이지만 보증료가 비싼 편입니다.
4) 보증료 비교
시세 7억 원의 아파트에 전세 보증금 4억원으로 2년 계약을 했을 때, 각각의 보증보험 보증료는 얼마인지 계산해 볼게요.
- 한국주택금융공사(HF) : 319,562원
- 주택도시보증공사(HUG) : 974,663원
- 서울보증보험(SGI) : 1,227,117원
확실히 서울보증보험 보증료가 비싸다는 걸 알 수 있습니다.
3. 전세보증보험 가입 주의사항
전세보증보험 가입 시 주의해야 할 사항들을 명확하게 이해하는 것이 중요합니다. 이 보험은 다음과 같은 조건들을 충족해야 합니다.
요즘은 전세보증보험에 대한 인식이 중개사들에게도 많이 보편화되어 있기 때문에 중개사를 통한 전세계약시 대부분 알아서 해 주지만, 그래도 당사자 입장에서 대략적으로 이해를 해 두시면 도움이 될 것입니다.
모든 중개사를 통한 계약은 중개대상물 확인서를 통해 체크하기 때문에 아래 사항을 꼼꼼하게 외울 필요가지는 없습니다. 대략적으로 이해만 하시면 됩니다.
공인중개사를 통한 계약
모든 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결되어야 하며, 직거래는 인정되지 않습니다. 계약 갱신의 경우에도 원래 계약이 공인중개사를 통해 이루어진 경우에만 보험 가입이 가능합니다.
특약 조건
전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 계약서에 포함되어 있으면 안 됩니다.
건축 규정 준수
건축물대장에 위반건축물로 기록되어 있지 않아야 합니다.
선순위 채권과 주택가액의 비율
단독, 다중, 다가구주택의 경우, 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위 및 공실의 최우선변제금 포함)의 합계는 주택 가액의 80% 이내여야 합니다.
등기부 상태
보증 발급일 기준으로 주택 소유권에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 등록되어 있지 않아야 하며, 이는 등기부등본의 갑구를 통해 확인할 수 있습니다.
주택 소유조건
주택의 건물과 토지 모두 임대인의 소유여야 하며, 선순위채권은 주택가액의 60% 이내로 제한됩니다.
전입 내역
보증 신청일 현재 다른 세대의 전입 내역이 없어야 합니다(단독, 다가구, 다중주택은 제외). 또한, 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보해야 나중에 보험금을 받을 수 있습니다.
이상, 전세보증보험 비교를 해봤는데요. 어떠신가요? 보증료가 적은 금액은 아니지만, 나중에 전세 보증금을 제때 반환받지 못할 경우를 생각한다면 꼭 가입해야 되지 않을까 싶습니다.
전세 계약할 때 유용한 정보가 되길 바라며, 글을 마치겠습니다.
감사합니다.
행복하세요!
