근린생활시설 주택 용도변경 방법과 비용에 대해 알아보도록 하겠습니다. 용도변경을 하실 계획이라면 해당 내용을 읽고 참고하시기 바랍니다.
근린생활시설이란?
근린생활시설이란, 주택가 인근에 위치해 일상생활에 필요한 재화나 서비스를 제공하며 주민의 생활 편의를 돕는 시설을 말합니다. 이는 건축법에 따라 구분되며, 근린생활시설은 부동산의 가치를 평가할 때 중요한 지표로 사용됩니다. 시설의 종류와 규모, 위치에 따라 부동산의 가치가 달라질 수 있기 때문에, 거주지 결정이나 투자 결정 시 이를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
근린생활시설은 크게 제1종과 제2종으로 구분됩니다.
1종 근린생활시설
제1종 근린생활시설은 입주민의 생활에 꼭 필요한 시설로, 일용품을 판매하는 소매점, 식당, 제과점, 병원, 보육 및 교육 시설, 체육도장 등이 여기에 속합니다. 이들 시설은 주로 바닥면적 합계가 작은 규모로 구성되며, 생활에 필수적인 기능을 제공하는 것이 특징입니다. 예를 들어, 휴게음식점이나 제과점은 바닥면적 합계 300제곱미터 미만, 의원이나 체육도장은 500제곱미터 미만, 공공업무용 시설은 1,000제곱미터 미만으로 규정되어 있습니다.
2종 근린생활시설
제2종 근린생활시설은 영화관, 교회, 대형 서점 등 제1종보다 큰 규모의 시설로, 취미생활이나 편의 생활에 대한 시설이 해당됩니다. 일반음식점, 서점, 독서실, 휴게음식점 등이 여기에 포함되며, 일반 업무용 시설이나 다중 생활시설, 제조업소 등도 포함됩니다. 이러한 시설들은 대체로 바닥면적 합계가 500제곱미터 미만의 학원, 교습소, 직업훈련소 등이 포함되며, 자동차 영업소는 1,000제곱미터 미만으로 규정됩니다.
근린생활시설과 주택의 차이점
근린생활시설
1) 목적 및 용도: 근린생활시설은 주민들의 일상생활에 필요한 재화와 서비스를 제공하는 시설입니다. 이는 슈퍼마켓, 은행, 병원, 식당, 카페, 편의점, 교육 시설, 공공서비스 시설 등 다양한 업종을 포함할 수 있습니다.
2) 위치: 대부분 주거 지역 내부나 인근에 위치해 있어 주민들이 쉽게 접근할 수 있도록 설계되어 있습니다.
3) 건축 기준 및 규제: 근린생활시설은 그 용도에 따라 특정 건축 기준과 규제를 준수해야 합니다. 예를 들어, 소음이나 배출물, 교통의 영향을 최소화하는 방식으로 설계되어야 합니다.
주택
1) 목적 및 용도: 주택은 사람들이 거주하기 위한 공간으로, 개인이나 가족이 생활하는 데 필요한 편의를 제공하도록 설계되어 있습니다. 이는 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 다양한 형태를 가질 수 있습니다.
2) 위치: 주택은 주거 지역에 위치해 있으며, 그 위치는 주로 주변 환경, 교통 접근성, 생활 편의성 등을 고려하여 결정됩니다.
3) 건축 기준 및 규제: 주택 건축은 주거용 건축물로서의 기준과 규제를 준수해야 합니다. 이는 주거의 안전성, 쾌적성, 프라이버시 보호 등을 중요시하는 설계 원칙을 따르게 됩니다.
차이점 요약
| 근린생활시설 | 주택 | |
| 용도 | 상업적 서비스 제공 | 거주 목적 |
| 건축 및 규제 | 건축법 | 주택법 |
| 사회적 기능 | 지역 사회 내 상업 및 서비스 제공 | 개인 및 가족의 생활 공간 |
근린생활시설 주택 용도변경 (비용/방법)
근린생활시설을 주택으로 용도변경하는 이유는 여러가지가 있습니다. 그 중 몇가지를 살펴 보면 다음과 같습니다,
- 시장 수요와 부동산 가치 증대 : 주택 수요가 높은 지역에서는 근린생활시설을 주택으로 변경하여 시장 수요에 부응하고 부동산의 가치를 높일 수 있습니다. 특히 주거용 부동산이 희소한 도심 지역이나 주요 상업 지구에서 이러한 변화가 더욱 흔히 발생합니다.
- 주거 공간 확보: 인구 밀집 지역에서는 기존 근린생활시설의 공간을 주거 공간으로 전환함으로써 주거용 부동산의 공급을 늘릴 수 있습니다. 이는 도시 내에서 주거 공간의 부족 문제를 완화하는 데 도움이 될 수 있습니다.
- 투자 수익률 증대: 투자자들은 때때로 근린생활시설을 주택으로 전환하여 임대 수익을 극대화하려고 합니다. 주택으로의 용도 변경이 가능한 경우, 해당 부동산은 더 높은 임대료를 요구하거나 매각 가치가 증가할 수 있습니다.
- 규제 및 세금 혜택: 일부 지역에서는 주택용 부동산에 대해 더 유리한 세금 혜택이나 규제 완화 조치를 제공할 수 있습니다. 이러한 이점을 활용하기 위해 근린생활시설을 주택으로 변경하는 경우도 있습니다.
- 사용 목적의 변화: 시간이 지남에 따라 특정 지역의 경제적, 사회적 환경이 변화하면서 근린생활시설의 원래 사용 목적이 더 이상 적합하지 않게 될 수 있습니다. 이러한 변화에 대응하여 건물 소유주나 개발자는 시설을 주택으로 변경하여 새로운 수요에 부응할 수 있습니다.
- 생활 편의성 증대: 근린생활시설을 주택으로 변경함으로써, 거주자들은 쇼핑, 식당, 의료 서비스 등의 편의 시설을 가까운 거리에서 이용할 수 있는 이점을 누릴 수 있습니다.
용도변경 방법
건축법에 따르면 건축물을 크게 9개 시설군으로 분류하고 있으며, 각 시설군 안에 29가지 용도로 구분되고 있습니다.
| 시설군 | 용도군 |
| 자동차 관련 시설군 | 자동차 관련 시설 |
| 산업 등 시설군 | – 운수시설 – 창고시설 – 공장 – 위험물저장 및 처리시설 – 분뇨 및 쓰레기처리 시설 – 묘지 관리 시설 – 장례식장 |
| 전기통신 시설군 | – 방송통신 시설 – 발전 시설 |
| 문화 집회 시설군 | – 문화 및 집회시설 – 종교 시설 – 위락 시설 – 관광휴게 시설 |
| 영업 시설군 | – 판매 시설 – 운동 시설 – 숙박 시설 – 제2종 근린생활 시설 중 다중생활 시설 |
| 교육 및 복지 시설군 | – 의료시설 – 교육연구 시설 – 노유자 시설 – 수련 시설 |
| 근린생활 시설군 | – 제 1종 근린생활시설 – 제 2종 근린생활시설 |
| 주거업무 시설군 | – 단독주택 – 공동주택 – 업무시설 – 교정 및 군사 시설 |
| 그 밖의 시설군 | – 동물 및 식물 관련 시설 |
위 표와 같이 구분이 되는데, 하위군이 상위군으로 용도변경하려면 허가를 받아야 하고, 상위군이 하위군으로 용도변경하려면 신고를 하면 됩니다.
따라서, 근린생활시설군(1종/2종)이 주택으로 바꾸려면 ‘신고’만 하면 되지만, 주택을 근린생활시설로 용도변경하려면 허가를 받아야 합니다.
용도변경 비용
용도변경은 지자체 관할이라, 비용이 지역마다 다릅니다. 대체로 100~300만원 사이로 보면 되는데요. 허가 (하위군에서 상위군으로 용도변경)를 받아야 되는 경우, 비용이 더 큽니다.
근린생활시설을 주택으로 용도변경하는 비용은 상위군에서 하위군으로 바꾸는 것이기 때문에 100~200만원 사이로 보시면 되겠습니다.
자세한 내용은 시/군/구청 도시계획과쪽에 문의하시면 됩니다.
