상가임대차보호법 환산보증금에 대해 정리해보겠습니다. 상가임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 다양한 규정을 포함하고 있습니다. 임대차 계약과 관련된 분쟁이 발생했을 때, 임차인은 상가임대차보호법의 규정에 따라 해결할 수 있는데요. 다만, 법의 보호를 받기 위해서는 환산보증금이라는 것을 알아야 합니다.
환산보증금이란?
상가임대차보호법 환산보증금이란 상가건물 임대차 계약에서 임차인이 지불해야 하는 보증금과 월세를 일정한 방식으로 계산하여 환산한 금액을 말합니다. 이 계산은 상가건물임대차보호법이 적용되는 대상을 판단하는 데 중요한 기준이 되는데요. 이 법은 영세 상인들의 안정적인 생업 보호, 임대차 공정 거래 질서 확립, 임대인의 일방적 계약해지나 임대료 인상을 방지하기 위한 목적으로 만들어졌으며, 사업자등록을 한 영업용 건물에 적용됩니다.
환산보증금 계산 방법
환산보증금 계산 방법은 간단하게, 월세에 100을 곱한 후, 보증금을 더하면 됩니다.
예를 들어, 보증금 3천만원에 월세 200만원짜리 계약을 했다면, 이 경우 환산보증금은 3천만원 + (200만원x100)으로 2억 3천만원이됩니다.
하나 더 계산해볼까요? 만약 보증금 5천만원에 월세 300만원짜리 계약을 했다면, 5천만원 + (300만x100)으로 환산보증금은 3억 5천만원이 됩니다.
이 금액은 상가임대차보호법 적용을 받기 위한 기준으로, 환산보증금을 초과하면 법의 보호를 받을 수 없습니다.
지역별 상가임대차보호법 환산보증금
환산보증금 기준은 지역별로 다릅니다. 아래 표를 참고해 주시면 되겠습니다.
| 지역 | 환산보증금 |
| 서울특별시 | 9억 원 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외) / 부산광역시 | 6억 9천만원 |
| 광역시(부산 제외), 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 | 5억 4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만원 |
내가 서울에서 상가 임차를 한다면, 환산보증금이 9억 원을 넘지 않아야 상가임대차보호법을 적용받을 수 있다는 뜻입니다. 내가 임차하려는 상가가 있는 지역의 환산보증금은 반드시 알아두는 것이 좋겠지요. 그래야 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있으니까요.
상가임대차보호법 주요 내용
그럼 상가임대차보호법을 적용 받게 되면, 임차인 입장에서는 어떤 부분을 보호받게 될까요?
대항력과 우선변제권
사업자등록증이 있으며, 상가를 인도 받았다면 대항력을 가집니다. 매매나 상속으로 상가 주인이 바뀌더라도 임차인은 대항력을 가지므로 계속 영업할 수 있습니다. 또한, 확정일자까지 받은 임차인은 경매로 상가가 넘어갔을 경우 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 우선변제권을 가집니다. 환산보증금을 초과하면 대항력은 있지만 우선변제권은 없다는 점.
계약 갱신 요구권
임차인은 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절할 수 없고요. 임차인의 계약 갱신 요구권은 최초 임대차 기간을 포함하여 10년을 넘을 수 없습니다. (10년간 임차인을 함부로 내쫓지 못한다는 뜻)
다만, 임차인이 임대료 연체를 3개월 이상 했을 경우, 또는 임대인 동의없이 상가 일부를 전대했을 경우 임대인은 계약 갱신 요구를 거부하거나, 계약을 해지할 수 있습니다.
권리금 회수 기회 보호
임차인인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료할 때까지 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하려고 할때 임대인이 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다.
다만, 임차인이 1년 6개월 이상 영리목적으로 상가를 사용하지 않은 경우 등의 정당한 사유가 있을 때 임대인은 권리금 회수에 협조하지 않을 수 있습니다.
임대료 증액 제한
임대인은 임대료를 5% 이내에서 증액할 수 있으며, 환산보증금이 초과하는 경우에는 5% 제한을 받지 않습니다.
묵시적 갱신
임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 갱신거절 통지 또는 계약조건 변경 통지를 하지 않았을 때, 전임대차 조건과 동일하게 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 봅니다. 이때, 임차인은 계약해지를 언제든지 통보할 수 있고, 임대인이 그 통보를 받은 날부터 3개월 지나면 효력이 발생합니다.
임대차 기간의 주장
만약 임대차 기간을 따로 정하지 않았거나 1년 미만으로 계약했다면, 임대차 기간을 1년으로 보는데 임차인은 1년 미만의 기간을 유효로 주장할 수 있습니다.
위 내용 중에서, 대항력, 계약 갱신 요구권, 권리금 회수 보호는 환산보증금을 초과하더라도 적용 받는 부분이니 참고해 주세요.
이상, 상가임대차보호법 환산보증금이 무엇인지 또, 계산 방법과 그 내용에 대해 상세히 알아봤습니다. 상가를 임차할 경우에는 이 내용을 꼭 숙지하시고, 임대차보호법을 받을 수 있는 환산보증금 내에서 계약을 진행하시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다!
