전세 계약 기간이 만료되면 새로운 조건으로 재계약을 해야 합니다. 이때 전셋집의 담보 상태 및 개인 신용 조건에 따라 전세 재계약 대출 한도가 인상 또는 인하될 수도 있습니다. 따라서 전세 재계약 대출 한도 변경 시 고려사항과 주의할 점에 대해 알아보겠습니다.
목 차
전세 재계약 대출 한도 상향 조정
전세금이 인상되었다면 대출 한도도 올라갈 수 있습니다. 금융기관에서는 임차인의 소득, 신용등급, 새로운 전세가격 등을 종합적으로 판단하여 대출 한도를 재산정합니다.
따라서 재계약시 전세금이 올라갔을 경우 거래 은행 및 대환 가능한 은행을 통해 한도 상향에 대해 미리 미리 확인을 해 두시는 게 현명합니다. 그래야 임대인과 재계약 협상이 원만할 수 있기 때문입니다. 확인하지 않는다면 무리하거나 불리한 요구를 수용할지 거부할지에 대해 결정이 쉽지 않을 수 있습니다.
예를 들어 기존 전세금이 3억 원이었는데 4억 원으로 인상되었다고 가정해보겠습니다. 만약 소득과 신용등급 등 다른 조건이 비슷하다면 대출 한도도 기존 2억 원에서 2억 5천만 원 정도로 상향될 수 있습니다. 이때 한도 상향이 가능하다면, 계약갱신 청구권 사용 이후 임대인과 재계약 협상이 원만한 것입니다.
하지만 단순히 전세금이 인상되었다고 해서 무조건 대출 한도가 올라가는 것은 아닙니다. 소득이나 신용등급이 낮아졌다면 오히려 대출 한도가 축소될 수도 있습니다. 그래서 금융기관 방문 시 객관적인 조건을 토대로 상담을 받는 것이 중요합니다.
전세 인하 시 대출 한도 하향 조정
반대로 전세금이 하락했다면 기존 대출금액보다 낮은 금액으로 새로 대출 계약을 해야 합니다. 예를 들어 기존 전세금이 5억 원에서 4억 원으로 인하되었다면, 기존 3억 원 대출금을 모두 상환한 뒤 2억 5천만 원 정도로 새 대출 계약을 하는 것입니다.
전세금이 인하되었는데도 계속 높은 대출금을 유지하면 요즘과 같은 고금리 시대에선 금리 부담이 크기 때문입니다.
또한, 주택보증공사 등에서도 부동산의 담보가치가 하락할 경우 보증비율을 줄이기도 하기 때문에, 전세 재계약 시 대출금액을 하향 조정해야 할 수도 있습니다.
전세 재계약 절차 및 주의 사항
전세 재계약 절차는 다음과 같은 단계로 진행됩니다:
1. 전세 계약 확인
- 계약 만료일 확인: 재계약을 고려하기 전에 현재 계약의 만료일을 확인합니다. 보통 계약 만료 2~4개월 전부터 재계약을 논의하기 시작하는 것이 일반적입니다. 단, 2개월 이내의 경우 묵시적 갱신이 적용됩니다. (단, 주택임대차보호법 제6조 개정에 따라 2020년 6월 9일 기준 이전 계약은 1개 월 이내의 경우 묵시적 갱신이 적용됩니다.)
- 계약 조건 검토: 계약서에 명시된 조건, 예를 들어 보증금, 계약 기간 등을 검토합니다.
2. 전셋집 시세 확인
- 전세가 확인: 현재 거주 중인 전셋집의 전세가 시세를 확인합니다. 일반적으로 KB 국민은행 홈페이지에서 평균가 시세를 기준으로 결정합니다. 보증보험 등 전세 대출 한도도 KB 국민은행 시세 기준으로 하기 때문입니다.
- KB국민은행 부동산: https://kbland.kr/
3. 임대인과의 논의
- 조건 협상: 재계약에 앞서 임대인과 보증금, 임대 기간 등을 포함한 조건들을 협상합니다. 시장 상황에 따라 보증금 인상이나 감소를 논의할 수 있습니다.
- 동의 구하기: 임대인과 조건에 합의했다면, 구두로 또는 서면으로 동의를 구합니다. 요즘은 카톡이나 문자로 주고 받는 경우가 많아서 자동으로 서증(서류 증거)가 되기도 합니다.
4. 계약서 준비 및 서명
- 계약서 작성: 합의된 조건에 따라 새로운 계약서를 작성합니다. 법적 보호를 위해 공인중개사를 통해 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 공인중개사를 통해 계약을 할 경우, 처음 계약했던 곳에서 대서료(통상 5만 ~ 15만 원 사이)만 지불하고 계약서를 작성해 주기도 합니다.
- 서명 및 날인: 임대인과 임차인 모두 계약서에 서명하고 날인합니다. 계약서는 양쪽 모두에게 법적 효력이 있으므로 내용을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
5. 계약의 확정 및 등록
- 확정일자 받기: 계약서에 확정일자를 받는 것은 임차인의 권리를 보호하는 중요한 절차입니다. 가까운 법원 또는 주민센터에서 확정일자를 받을 수 있습니다. 재계약의 경우 전입이 되어 있는 상태이므로, 새로운 계약서에 확정일자만 받습니다. 확정일자를 받는 이유는 쉽게 말해, 경매 등의 매각시 배당 순위 자격을 유지하기 위한 것입니다.
6. 주의할 점.
재계약을 할 때 주의하실 점은, 전입 및 근저당 등 채권 권리관계 변동을 꼭 확인해야 한다는 점입니다. 새 계약과 마찬가지입니다만, 재계약은 처음 계약 이후 거주하는 동안 근저당 및 가압류 등의 권리관계의 변동이 있을 수 있으므로, 다시 확인하셔야 합니다. 보통 공인중개사가 대신 확인을 해 주기도 합니다만, 대서 진행의 경우 신규 계약만큼 꼼꼼하게 확인하지 못할 수 있기 때문에 당사자가 체크하는 게 가장 좋습니다.
자세히 모를 경우, 공인중개사에게 직접 물어보면 됩니다. 그럼 체크하지 못했더라도 확인을 해 줍니다.
이상입니다.
감사합니다.
행복하세요!
